Quand un promoteur genevois monte un dossier de financement aujourd’hui, la première question n’est plus le taux. C’est combien de fonds propres il arrive à mobiliser. Et à quel coût.
Depuis le 1er janvier 2025, les nouvelles règles de Bâle III sont en vigueur. Elles ne changent pas le principe du crédit hypothécaire. Elles changent son coût, son accessibilité et sa logique d’allocation. Pour la promotion, c’est un changement de régime.
Ce qui a changé le 1er janvier 2025
Le ratio de solvabilité minimum des banques passe de 8% à 10.5%. L’Ordonnance sur les fonds propres (OFR), révisée par le Conseil fédéral en novembre 2023, remplace l’ancien système à deux catégories par huit catégories de biens — habitation propre, habitation de rendement, commercial propre, commercial de rendement, construction, terrain, etc. Chacune avec sa propre pondération de risque.
| Catégorie | LTV | Pondération de risque |
|---|---|---|
| Habitation, LTV < 60% | Faible | 30% (en baisse, seul segment allégé) |
| Habitation, LTV 60-100% | Élevé | 55 à 110% (forte hausse) |
| Commercial, LTV < 60% | Faible | 70% |
| Commercial, LTV 60-80% | Moyen | 100% |
| Crédit de construction | — | 150% |
Un crédit de construction pondéré à 150%, ça signifie que la banque doit immobiliser 50% de capital de plus qu’avant pour le même prêt. Elle répercute ce coût sur le taux — ou elle ne prête plus.
Le segment qui souffre
Les projets entre 10 et 20 millions de francs sont les plus exposés. Trop gros pour les caisses régionales, trop petits pour intéresser les institutionnels. Avec la disparition de Credit Suisse — qui était un acteur majeur sur ce segment — la concurrence entre prêteurs s’est réduite. UBS n’a pas repris le portefeuille de promotion immobilière avec le même appétit.
Les conditions se sont durcies sur toute la ligne : fonds propres minimum 10% de la valeur du bien, amortissement aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans, évaluations indépendantes obligatoires, contrôles de solvabilité périodiques.
En parallèle, la réglementation climatique FINMA ajoute une couche. Un immeuble avec une étiquette CECB défavorable ne trouve plus les mêmes conditions qu’un bâtiment neuf Minergie. Le risque climatique est devenu un critère d’allocation — pas seulement un argument marketing. Et avec les nouvelles limites carbone LCI 117-118 à Genève, cette pression réglementaire ne fera que s’accentuer.
Le résultat est structurel, pas conjoncturel. Même si les taux directeurs baissent, les exigences en capital restent. Le gap de fonds propres est là pour durer.
La logique du gap
Concrètement, voici ce que ça donne pour un projet de promotion résidentiel à 15 millions :
Avant Bâle III. La banque prête 75%. Le promoteur apporte 25% de fonds propres, soit 3.75 millions. Si la banque évalue le risque comme modéré, les conditions restent standard.
Après Bâle III. La banque réduit son exposition à 60-65%. Le promoteur doit trouver 5.25 à 6 millions de fonds propres — soit 40 à 60% de plus qu’avant. Sur un portefeuille de trois projets simultanés, l’écart se chiffre en millions.
Ce gap ne se comble pas en serrant les dents. Il faut des sources complémentaires.
Les sources alternatives qui se structurent
Trois types de financement émergent pour combler ce gap.
La mezzanine retail. De la dette subordonnée — après la banque, avant l’equity — financée par des investisseurs particuliers. Le cadre juridique existe : l’article 68 LSFin exempte de prospectus les levées inférieures à 8 millions de francs par an ou impliquant moins de 500 investisseurs non qualifiés. Le rendement se situe entre 8 et 12%. Pour le promoteur, c’est du quasi-fonds propres à un coût inférieur à l’equity interne — qui exige 20 à 30% de rendement. Le coût moyen pondéré du capital baisse mécaniquement.
Le crowdfunding immobilier. Le marché suisse représente environ 550 millions de francs en 2024, dont 85% dans l’immobilier — soit 99.5 millions en crowdinvesting et 199 millions en prêts immobiliers. La base d’investisseurs a crû de 40% en un an pour atteindre 280’000 personnes. Les plateformes actives offrent des rendements de 5 à 7% en co-propriété, 5 à 10% en prêts participatifs — nettement au-dessus des 3% de rendement distributif moyen du marché suisse. Le profil type : un investisseur qui met 10’000 à 50’000 francs dans un immeuble de rendement, là où les fonds classiques demandent un ticket de 250’000 francs ou plus.
Les fonds non cotés et fondations de placements. En 2025, les levées de fonds ont dépassé 500 millions de francs — un record. Ces capitaux financent des acquisitions et réduisent l’endettement. Mais ils ciblent en priorité les actifs stabilisés, pas la promotion. Un promoteur qui construit n’y accède pas.
La question de la structure de capital
La vraie transformation n’est pas l’apparition de nouveaux instruments. C’est le passage d’un financement binaire (banque + fonds propres) à une structure de capital en couches.
Un promoteur qui monte un projet à 15 millions peut aujourd’hui combiner :
- 60% de dette senior bancaire (conditions Bâle III)
- 15-20% de mezzanine retail (art. 68 LSFin, rendement 8-12%)
- 20-25% de fonds propres réels
Cette structure réduit le CMPC de 3 à 5 points par rapport à un financement 100% equity + dette senior. Elle diversifie le risque. Elle élargit la base d’investisseurs. Et elle permet de monter un dossier bancaire plus solide — la banque voit que le promoteur a structuré ses sources au lieu de s’endetter au maximum.
C’est aussi un levier concurrentiel. À foncier égal, le promoteur qui optimise son CMPC peut proposer un prix d’acquisition supérieur — et remporter le terrain.
Ce qui se profile
En arrière-plan, la loi DLT de 2021 a posé le cadre pour que ces instruments de financement — parts de mezzanine, obligations de promotion — puissent être émis sous forme de jetons numériques (article 973d CO) et échangés sur des marchés secondaires régulés FINMA. Trois plateformes disposent déjà d’une licence. Deloitte projette un marché mondial de 4’000 milliards de dollars en immobilier tokenisé d’ici 2035.
Ce n’est pas pour demain matin. Mais la direction est claire : ce qui est aujourd’hui un placement illiquide à 5 ans sera demain un titre échangeable en quelques minutes. Pour le promoteur, ça signifie un accès élargi au capital. Pour l’investisseur retail, un placement immobilier avec une porte de sortie.
Conclusion
Le financement de la promotion en Suisse ne reviendra pas au régime d’avant. Bâle III n’est pas un cycle — c’est un palier réglementaire permanent. Les promoteurs qui continuent à raisonner en “banque + fonds propres” vont buter sur le gap. Ceux qui apprennent à structurer leur capital — mezzanine, crowdfunding, et demain peut-être des instruments tokenisés — auront accès à des projets que les autres ne pourront plus financer. Y compris les rénovations lourdes du parc existant, où le gap de fonds propres est encore plus criant.
Sources : Ordonnance sur les fonds propres (OFR) — Conseil fédéral, LSFin art. 68 — Exemption de prospectus, Marché du crowdfunding suisse — Crowdinform